【不動産駆け込み寺】不動産販売図面ってどこを見ればいいの？ | 日経管財株式会社

こんにちは！

ちょうどお盆休みに入る直前にコロナウイルスワクチンの２回目を接種し、副反応でフラフラになりました（笑）
雨が降ったりやんだりで暑い日と涼しい日の寒暖差も激しいので皆様もどうか体調にはお気をつけください！

今回は販売図面の見方に関するテーマで執筆させて頂きました！
これから物件探しをするうえで大切な知識になりますので、是非ご覧ください！
 

販売図面の見方
 

販売図面は、不動産会社が作成するもので、書かなければならない事などのルールがしっかりと定められており、不動産会社によってレイアウトや体裁は違うものの書いてある情報はほとんど同じになります。

価格や物件の概要、キャッチコピーや室内・外観の写真などが掲載されていますがご覧になった方は記載されている内容を難しいと思ったことはありませんか？

今回は物件の概要の情報の部分を少しかみ砕いてお話させていただきます。

販売図面の内容

１、価格

購入される物件の値段が記載される場所になります。

不動産の販売図面において価格を表示する際、税込なのか税抜の価格なのかがわからないと思われた方はいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、実は不動産広告のルール上、不動産価格の「税抜表示」は認められていません。

つまり、販売図面には税込表示か何も記載がない物件に分けられます。

税込表示だった場合、多くの場合、不動産会社が売主の場合が多いです。

新築物件は課税事業者である不動産会社が売主の場合が大半なので税込という記載があることがほとんどです。

近年、不動産会社が部屋を買い取って、売主として販売する手法が増えてきており中古市場でも税込を見る機会が増えました。

税込表示がある物件は記載されている価格で取引されることになります。

一般個人は課税事業者ではないので、個人が売ろうとしている物件に消費税はかかりません。販売図面に記載されている価格で取引されます。

このように価格を見る際は、税込物件なのか、課税がない物件なのかの見分けが出来ますが、これ以外に優遇措置が受けられる物件かを確認することが出来ます。

不動産会社が売主で消費税が課税されている物件は、消費税増税に伴う政府の購入支援策を受けることが出来ます。

また、最大50万円もらえる「すまい給付金」や「住宅ローン控除の期間延長」などを受けることが出来ます。
 

２、交通

事例の販売図面では、3路線利用できることを示しています。一番上が最寄り駅です。

では麻布十番駅が徒歩５分と表示がありますが、不動産広告には、距離や徒歩分数を計算する際、80m/1分というルールになっています。

ただし、信号や道路状況などは考慮されていません。

３、面積(専有面積)

事例の販売図面では、24.28㎡と記載があります。ここに表示してある面積が販売されている物件の面積になります。

主に壁芯という計測方法で測られている面積が記載されており、この面積は広さの把握のみならず、その部屋が各減税措置の対象か否かを判断することが出来ます。

マンションの面積表示は今回の壁芯面積とよばれるものと登記面積とよばれるものの２種類が存在しており、どちらも同じ部屋の広さを表したものになりますが、計測方法上登記面積の方が少し狭くなります。

４、リビング・ダイニング・キッチンの表記について

３ＬＤＫや３DKという間取りの表示ですが、ここにももちろん広告表示上のルールが存在しています。

部屋の大きさによって表現が変わり、広い部屋になるにつれてＫ→ＤＫ→ＬＤＫとなります。

• ＬＤＫ

まず例として３ＬＤＫとは、３つの居室とＬＤＫがあるということを表しています。この場合、ＬＤＫ部分の広さが１０帖以上なければＬＤＫとは言えません。１０帖を下回る場合には、ＤＫとなります。３つの居室の広さは問われていません。

居室が２つ以上あるお部屋の場合、ＬＤＫの条件は、ＬＤＫ部分だけで１０帖以上の広さが無くてはなりません。なお、居室が１つの場合のお部屋になりますと、ＬＤＫ部分が８帖以上あればLDKとなります。

• DK表示

DK表示をするためには、２部屋で６帖以上、１部屋で４.５帖以上の広さが条件となっています。

DKの表示がある場合は食卓がおける程度の広さと想定するとよいでしょう。

• K表示

K表示は上記のDK表示以下である場合に使用されます。

Kは料理をするスペースしか確保されていないという意味になります。

５、構造

マンションの構造が記載されています。

RC造とは、「鉄筋コンクリート造」を表しています。

その他マンションでよく見かけられるのが、SRC造です。これは「鉄骨鉄筋コンクリート造」を表していて、主に１０階以上のマンションはこの構造が多く見られます。

また、少数にはなりますが、SRC・RC造（鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造）と呼ばれるマンションもあります。これはメインはSRCですが、建物の上階部分が比重や耐震の関係でＲＣ造となっており、比較的高層マンションなどで多く使用されています。

６、戸数

戸数とは、マンションでは一棟の建物の部屋数を表しています。

一般的に戸数は多い方がよいとされています。戸数が少ないマンションに比べ管理費等が安く済む傾向があるためです。

戸数が少ないマンションにもかかわらず、管理費や修繕積立金が安いマンションは将来の大規模修繕工事が行われる際に、管理費の値上げや一時負担金の発生、金融機関からの借入などが生じる可能性が懸念されます。きちんと積立金の残高なども確認しておきましょう。

７、土地権利

マンションが建設されている土地(敷地)は、大きく分けて所有権と借地権が存在します。所有権のマンションの売買の場合は、建物に限らず、土地(部屋に合わせた持分)も一緒に売買することとなります。

しかし、借地権の場合は土地の売買は行われずに、土地はその土地の所有者の賃貸借契約を結ぶことで賃料を支払い利用します。また、売却をする際は「譲渡承諾料」を支払うこととなります。

所有権で売買する場合は、土地と建物どちらにも固定資産税・都市計画税の課税対象になるのに対し、借地権で売買した場合は土地に関しては課税されることがありません。

また、一般的に借地権で売買するマンションは相場よりも売買価格が割安になる傾向があります。

８、管理方法

マンションの販売図面には、そのマンションの管理方法が記載されています。

常駐、日勤、巡回、自主の４つに区別されますが、自主以外は不動産管理会社に管理を委託している場合がほとんどです。

自主以外であった場合は、ちゃんと管理会社を確認するようにしましょう。

９、施工

販売されている物件の新築建設時に担当した建設会社が記載されています。

１０、引き渡し

新築の場合、ほとんどの場合が引き渡しの時期は即時になっていることが多いのですが。

中古物件の場合、その物件が引き渡される時期は様々です。即時引き渡しが可能の物件もあれば、期日指定や相談をしなければならない物件もあります。

仮に、引き渡しが即時の物件であっても、購入者が住宅ローンを組む場合には手続き等をしなくてはならないので約１か月半以上かかる場合があります。引き渡しに記載してある情報は、あくまでも売主様の状況なので注意しましょう。

また、引き渡しの時期が相談と記載されている物件の場合は、まだ所有者が居住中もしくは私財(前入居者の荷物)がまだおかれている状態で販売を開始しているケースが多く、すぐに引き渡すことが出来ない可能性があります。担当者等に大体いつ頃になるか目途を問い合わせておきましょう。

１１、築年月

販売図面の建物の建築時期を表しています。

築年数は物件を探す際に条件にもなってくる重要な情報、皆さんもよく見られるところではないでしょうか。

ここで注意しなくてはならないのは、築年月が昭和５６年から昭和５８年前後の物件は、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けて建築された旧耐震基準物件の可能性があるということです。

昭和５６年６月の建築基準法改正で、新耐震基準と旧耐震基準とに分けられたので、昭和５６年６月築以降のマンションは新耐震基準と勘違いされる方が多くいらっしゃいます。しかしこれは築年月で分けたのはなく、建築確認を受けた日付で分けたものですので、注意が必要です。

昭和５６年から昭和５８年過ぎの建築年月のマンションは、建築確認申請の日付も担当者に問い合わせしておきましょう。

１２、管理費・修繕積立金

毎月の管理費や修繕積立金が記載されています。マンションの維持・修繕をするために使われるものであり、所有者全員が管理組合に納めることになっています。

住宅ローンを利用されている場合でも、毎月の住宅ローンのほかに管理費・修繕積立金を支払うことになります。

１３、取引態様

ここに記載されているのは、物件の販売方法です。

記載されている内容によって異なる部分がありますので確認しましょう。

• 仲介（媒介）

仲介と記載がある場合は、不動産会社は販売物件の所有者（売主）と販売活動や広告などを行い見つけた買主様とを引き合わせることで売買契約の締結を手伝う仲人をする販売方法の事をいいます。

不動産の中古市場のほとんどがこの販売方法になっています。売主様は一般個人の方が多く、売主様と買主様の売買契約が成就したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

• 売主

売主と記載がある場合は、その販売図面を作成している不動産会社が売主となって販売している物件のことです。

新築物件などは、売主物件がほとんどですが、近年中古市場でも不動産会社が部屋を買い取り、再度販売する方法が多く見られるようになりました。

１４、その他の事項

その他、販売図面にはその物件の写真や間取りが掲載されています。実際にお部屋を見る前にある程度のイメージをつかんで、間取り図から家具の配置などを想像できるとよいでしょう。

まとめ

不動産は文字だけでその物件を表現することは難しいですが、販売図面を見てその時点で精査しておけるようにすると物件選びがはかどります。

物件を何件も内見しに行くのはとても体力と時間がかかってしまいます。

効率よく、自分の条件にあった物件を見つけられるようにしましょう！



 

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