2021.07.08
【不動産駆け込み寺】離婚によって発生する共有不動産の売却について
こんばんは！
雨の日が続く中皆様いかがお過ごしでしょうか
いい加減布団も干したいし、傘を持たずに出かけたいですね。
カラッとした気持ちいい晴れの日が待ち遠しいです。
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さて今日お届けする不動産駆け込み寺のテーマは
ズバリ！【共有不動産の売却】です。
今回の内容は主に離婚によって発生する共有不動産の売却に関する話です。(夫婦の収入を合算して購入した不動産)
共有不動産って？
共有不動産とは、複数人で共有して所有している不動産のことです。それぞれ共有している人の持ち分の割合が限られています。
2人で共有で所有していたらその割合は、50％ずつだったり、はたまた60%と40%の割合で所有していたりします。
このそれぞれの人が持っている所有権の割合を共有持分と言います。
この割合を調べようと思ったときは、登記謄本(全部事項証明書)や登記識別情報通知で「所有権登記名義人」を確認することによってわかります。
所有権者が2人以上で共有持分の記載があればその不動産は記載されている人と共有しているということになります。
(登記謄本は法務局で取得可能、登記識別情報通知は登記完了後法務局窓口で受け取るか、郵送やオンライン申請も受け付けています。)
どう売却するの？
共有している状態の不動産全体を売却しようとした場合には共有して所有している人全員の承諾を得なければなりません。
つまり、夫婦どちらかが売却を承諾しない限りその不動産の全体は売ることが出来ないということです。
仮に誰かに貸すという判断をしてもその賃料の取り分などでまたトラブルが発生してしまう可能性が考えられます。
ここで一つ出来る事は、自分の持ち分のみを売却するという方法です。
実はこの共有不動産、自分の持ち分のみだったら他の共有している人の承諾なしに売却することが可能です。
しかしこれは、家全体を売却する場合に比べて大幅に売却価格が安くなってしまいます。
早々にこの問題を解決したいと考えるのならば妥当かもしれません、しかし、この自身の持ち分のみを売却するという方法は注意点があります。
自身の持ち分を売却することによって面倒な共有の状態から脱して、さらに自分の共有持分を少なからず現金化することが可能なので一般的には良いのですが、離婚の問題を抱えた夫婦の場合気を付けなくてはならないのは、共有不動産は財産分与の対象になるということです。
この共有持分という仕組みは離婚の際に発生する財産分与に影響はありません。
基本的に財産分与は夫婦共有の資産を1/2ずつに分けるものなので、共有持分の割合が何%であろうと財産分与の割合は半分ずつになります。
これが何を意味するかというと
例えば、自身の共有持分の割合が70%だったので離婚した後その自身の共有持分のみを売却しても、財産分与の話になると相手の権利を20％侵害していることになります。
この場合、権利侵害分の20%分を金銭をもって相手に支払わなくてはならない可能性が発生します。
売り逃げは許されないってことですね。
またこの手段は離婚調停中などの場合、自分の持ち分に仮差押えが行われていたら売却はもちろん不可能になりますし。
勝手に売却したとしたら相手に対して不信感を募らせ、調停が不利になる場合もあります。
やはり一番はお互いが満足する形で売却するのがベストだと思います。
まだほかの手段がありますので、まずはそちらを検討してみましょう。
名義を個人に切り替える
夫婦で所有している共有名義の不動産を単独名義に切り替える手法です。
離婚したのちに返済名義人を単独名義に変更し、どちらかが相手へ財産分与することによって対応することが可能です。
これは不動産自体を手放すことなくどちらかの所有にすることが出来るのでどちらかは住環境が変わらずに生活することが可能になります。
お子様の転校、転園手続きなどのその他諸手続きをする必要がないのでお互いが納得できるのであれば精神的に非常に楽な選択だと思います。
しかし、この手法は住宅ローンが残っている場合と残っていない場合によって対応が変わるので分けて解説いたします。
住宅ローンが残っていない場合
住宅ローンが残っていない場合は非常に簡単なステップで完了することが可能です。
自分の共有持分の所有権を相手に譲るだけになります。
譲り受けた側の人は相手に対してその不動産の価値の半額分を金銭で支払うことになります。
その後、法務局に訪れて登記申請をして名義を変更する事によって可能です。
この申請は司法書士に依頼する事が一般的ですので依頼料が別途かかってしまいますが、譲った側もまとまった金銭を手に入れることによって離婚後の資金に充てることが出来るので、どちらかが住環境を変えたくないと主張した場合はこの提案をしてみましょう。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合は少し難しいステップを踏むことになります、場合によっては名義の変更をできない可能性があるので注意しましょう。
夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合基本的には完済しないと名義を変更できません。
まずはローンの完済を目指すために下記を試みてみましょう
・他の金融機関から借り換えをして相手名義のローンを完済する
・実家などからお金を工面をして相手名義のローンを完済する
・第三者の連帯債務者、連帯保証人を加える
相手名義のローンを完済することによってローンの名義をすべて自分にすることが出来るので家の名義も変更することができるようになります。
第三者の連帯債務者、保証人を加える方法については
夫婦で組んだローンは基本的に連帯保証人などをお互いに設定している事が多いです。
収更に融資自体は2人分の入を合算した額で計算されるので、名義変更を希望した際これから1人で返済していくことになります。銀行側としても回収できる可能性が減ってしまうかもしれないと考えてしまうわけです。
そのため、名義の変更が承諾される可能性が低くなってしまいます。
これを避けるために離婚した相手の代わりにほかの第三者の債務者などを加えることによってこの条件の緩和を狙います。
この方法は相手のローンを完済する必要がないですが、毎月の返済額は離婚した相手の分も乗ってきてしまうのでこのメリットデメリットを自分の現状と相談しながら見極めることが大切です。
不動産全体の売却も視野に
上記にある通り不動産を単独名義に切り替える方法をお話ししてきましたが。
共有不動産の売却自体は、共有している人全員の承諾があれば共有名義でも可能です。
不動産自体は手放すことになってしまいますが、売却益を折半する事で簡単に財産分与が可能ですので、よく話し合ったうえでこの選択も視野に入れておいた方がいいでしょう。
しかし、ここでも住宅ローンが肝になってきます。
不動産の売却益が住宅ローンを完済しても手元に残る場合、それを折半することによって完了します。
売却したとしてもその売却益が住宅ローンの残債より少なかった場合、ローンの返済を継続しなければなりません。
それでも返済し続けるのはローンの名義人になります、どちらかが返済しない場合は自身が返済しなくてはなりませんが不動産の売却益である程度残債が減額できていれば楽になります。
共有不動産を放置するとどうなるか
ここまで複雑な話になってしまうと
「じゃあ、めんどくさいから共有状態のまんまでいいや！！」
とお考えになってしまうかもしれません。しかし、共有状態で放置していると更に面倒に複雑になっていきます。
まず、建物の増改築や不動産を担保に入れる場合にも相手の承諾が必要となるため自由がきかずとても不便です。離婚後も連絡を取ることに抵抗がある人は嫌ですよね。
更に、相続という話になるととても難しい話になってしまいます。
共有不動産のまま離婚後にどちらかの夫婦が亡くなってしまうとその共有持分は亡くなった方の遺族が相続することになます。
夫が亡くなり、再婚していたとするとその再婚相手(配偶者)に相続され、その配偶者に子供がいた場合もっと複雑な関係になっていきます。
また、不動産は所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。管理も業者に任せることは可能ですが、更にまたお金がかかります。その固定資産税も分担するのが原則ですが相手が支払いに応じないと一人に負担が積み重なってしまいます。
話し合いによって解決しなかった場合
これまで様々な解決策を掲示してきましたが、やはり一番は話し合って協力して手続きを済ませることが大切です。
しかし、話し合いによって協議が整わない場合、弁護士などを立てて共有物分割請求という手続きをすることによって解決することになります。
弁護士に依頼するのにお金もかかりますし、なるべく穏便に済ませることが精神的にも経済的にも楽だと思うので離婚するという話になったら、なるべく冷静に財産や不動産に関しての話をした方がいいでしょう。
まとめ
今回は夫婦間での共有不動産の売却についてをテーマに書かせていただきました。
自身の持ち分を売却するにしても、不動産全体を売却するにしても
不動産をどちらかの名義に変更する事に切り替えるにしてもやはり、一時の感情に流されずお互いが納得する形で終わらせるようにするのをおすすめします。
多分このページを見ている時点でだいぶ冷静に判断されていると思いますが。笑
このテーマについてはかなりの文章量で綴らせていただきましたが、それでも書き足りていないことが沢山あります。
まずは不動産のプロに対して自分たちが今どういう状況で何をしたらいいのかを分析してもらってから結果を出しても遅くはありません。
日経管財株式会社はこのような複雑な共有不動産の売却に関する相談も受け付けております！
売却等に関するサポートも全力で行わせていただきます！
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